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1. November 2024

Aufschwung am Immobilienmarkt – Strohfeuer oder Nachhaltig?

Der Immobilienmarkt, einst ein sicherer Hafen für Investoren, hat seit August 2022 einen dramatischen Abschwung erlebt. Ursache waren die drastischen Zinserhöhungen der Zentralbanken, die als Reaktion auf die weltweit gestiegene Inflation eingeführt wurden. Diese Entwicklungen führten zu einem Rückgang in fast allen Assetklassen und einer starken Rezession. Doch nun gibt es erste Anzeichen für einen Aufschwung. Ist dieser nachhaltig oder lediglich ein kurzlebiges Phänomen?

Ursachen für die Immobilienkrise 2022/23

Mit Beginn der Zinserhöhungen durch die Zentralbanken wie die Federal Reserve (Fed) und die Europäische Zentralbank (EZB) haben sich die Finanzierungskosten für Immobilien stark verteuert. Die Folgen waren verheerend: Der Immobilienmarkt, insbesondere der Wohnungsbau, erlebte einen beispiellosen Einbruch. Besonders in Deutschland, wo das Ziel von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr angestrebt wurde, konnten diese Zahlen nicht erreicht werden. Im Jahr 2022 und 2023 lagen die Fertigstellungen weit unter den Erwartungen. Dies führte zu einem deutlichen Anstieg der Mieten, da das Angebot an neuen Wohnungen schrumpfte, während die Nachfrage weiter stieg.

Wende durch Zinssenkungen?

Die rückläufige Inflation und das stagnierende Wirtschaftswachstum haben die Zentralbanken weltweit zu einer Neuausrichtung ihrer Geldpolitik veranlasst. In den USA und einigen anderen Industrieländern zeichnet sich sogar eine leichte Rezession ab, was den Druck auf die Zentralbanken weiter verstärkt hat. In Reaktion darauf hat die US-amerikanische Notenbank (Fed) die Leitzinsen um 0,5 % gesenkt, während die Europäische Zentralbank (EZB) den Zinssatz um 0,25 % herabsetzte. Diese Zinssenkungen haben bereits erste positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gezeigt, da die Baufinanzierungszinsen spürbar gesunken sind. Dadurch konnte der Immobiliensektor leichte Impulse erhalten. Zudem haben die Zentralbanken bereits weitere Zinssenkungen in Aussicht gestellt, was die Erholung und mögliche Belebung des Immobilienmarktes in den kommenden Monaten weiter unterstützen könnte.

Wie wirkt sich das auf den Immobilienmarkt aus?

Ein auffälliger Indikator für den beginnenden Aufschwung ist die steigende Zahl von Kaufverträgen, insbesondere für Bestandsimmobilien. Laut aktuellen Daten hat sich die Zahl der Verkäufe von Bestandsimmobilien im dritten Quartal 2023 um 15 % erhöht. Auch institutionelle Investoren, wie große Investmentfonds und sogenannte Family Offices, die das Vermögen wohlhabender Familien verwalten, beginnen wieder mit Zukäufen. Doch wie nachhaltig ist dieser Trend und gilt er für alle Assetklassen?

Neubau: Weiterhin Krise

Trotz der wachsenden Aktivität bei Bestandsimmobilien bleibt der Neubausektor in der Krise. Viele Banken beschäftigen sich weiterhin mit „Altfällen“, also Immobilien, die vor der Krise zu überhöhten Preisen erworben wurden. Diese Belastungen behindern das Neugeschäft, sodass der Bau neuer Wohnungen nur schleppend vorangeht. Es wird erwartet, dass sich dieser Bereich erst langsam erholen wird, insbesondere in Anbetracht der nach wie vor hohen Baukosten und der strengen Kreditvergabepolitik der Banken.

Büroimmobilien: Schwierige Zukunft

Der Büroimmobilienmarkt bleibt ebenfalls stark betroffen. Ein Grund dafür ist die anhaltende Homeoffice-Welle, die durch die Corona-Pandemie verstärkt wurde. Viele Unternehmen verkleinern ihre Büroflächen oder verzichten ganz auf eigene Büros, was die Nachfrage nach neuen Bürogebäuden weiterhin stark dämpft.

Einzelhandel: Unterschiedliche Entwicklungen

Im Einzelhandel zeigt sich ein gemischtes Bild. Während der Lebensmittelhandel (Food) stabil bleibt und teilweise sogar expandiert, steckt der Non-Food-Bereich weiterhin in einer tiefen Krise. Der zunehmende Onlinehandel, der während der Pandemie einen Boom erlebte, macht es dem stationären Handel schwer, sich zu erholen.

Logistikimmobilien: Starke Erholung

Im Gegensatz dazu zeigt der Markt für Logistikimmobilien eine erfreuliche Stabilisierung. Die wachsende Bedeutung des E-Commerce und der Bedarf an modernen Logistikzentren treiben die Nachfrage nach dieser Assetklasse an. Viele Investoren sehen hier weiterhin Potenzial für langfristige und sichere Renditen.

Sozialimmobilien: Langsame Erholung

Ein weiterer Bereich, der nur langsam aus der Krise herauskommt, sind Sozialimmobilien, insbesondere Altenpflegeeinrichtungen und Seniorenwohnungen. Viele Betreiber wurden während der Corona-Krise finanziell stark geschwächt, einige sind sogar komplett vom Markt verschwunden. Der Bedarf an solchen Einrichtungen bleibt jedoch hoch, weshalb langfristig mit einer Erholung gerechnet wird.

Crowdinvesting als Wachstumschance

Das Immobilien-Crowdinvesting hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Es ermöglicht vielen Anlegern, gemeinsam in Immobilienprojekte wie Wohnungsbau und Logistikimmobilien zu investieren, was zuvor vor allem institutionellen Investoren vorbehalten war. Mit der fortschreitenden Digitalisierung und der steigenden Nutzung von Crowdinvesting-Plattformen wird erwartet, dass diese Form der Finanzierung künftig eine immer wichtigere Rolle bei der Realisierung von Immobilienprojekten spielen könnte. Sie bietet zudem niedrigere Einstiegshürden für private Investoren und könnte so den Immobilienmarkt weiter beleben.

Fazit: Langsamer, aber nachhaltiger Aufschwung

Der aktuelle Aufschwung am Immobilienmarkt zeigt, dass die schlimmsten Zeiten vorbei sind. Allerdings wird sich die Erholung nicht gleichmäßig über alle Assetklassen erstrecken. Während Bestandsimmobilien und Logistikimmobilien bereits deutliche Fortschritte machen, bleiben der Neubau und Büroimmobilien weiter problematisch. Für eine vollständige Erholung wird es entscheidend sein, wie die Banken mit ihren „Altfällen“ umgehen und ob sie bereit sind, das Neugeschäft wieder anzukurbeln. Crowdinvesting könnte dabei eine wichtige Rolle spielen und neuen Schwung in den Markt bringen.

Letztendlich bleibt der Immobilienmarkt ein herausforderndes, aber auch vielversprechendes Umfeld – sowohl für private als auch institutionelle Investoren. Ein langsamer, aber nachhaltiger Aufschwung scheint in Reichweite zu sein.

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