Zunächst ist aber zu klären, ob es sich überhaupt um ein Baudenkmal handelt. Das entscheidet die lokale Denkmalschutzbehörde. Ein Beispiel für ein Denkmalobjekt ist „Grünes Gewölbe – Haus 9“ in Berlin-Spandau, das ehemalige Offizierskasino auf dem früheren Flugplatz Staaken, das 1935 erbaut wurde.
Möglicherweise legt die Denkmalschutzbehörde fest, dass nur ein bestimmter Teil eines Gebäudes dem Denkmalschutz unterliegt. Für diesen Bereich gilt dann, dass die historische Substanz erhalten bleiben muss.
Vor Restaurierungsbeginn müssen sich Eigentümer mit der Behörde über die geplanten Maßnahmen abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung einholen. Die Behörde überprüft die Umsetzung und stellt nur dann eine fürs Finanzamt benötigte Bescheinigung aus, wenn die behördlichen Auflagen bei der Renovierung dementsprechend eingehalten wurden. Diese Bescheinigung ist erforderlich, um die Denkmal-AfA mit der Einkommensteuererklärung zu beantragen.
Nachdem die Denkmalschutzbehörde eine denkmalgerechte Sanierung vorschreibt, ist mit deutlich erhöhten Kosten zu rechnen. Dies gilt es bei der wirtschaftlichen Betrachtung unbedingt zu berücksichtigen.
Steuerlich geltend gemacht werden können nur die Aufwendungen, die der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung dienen. Darunter können zum Beispiel fallen:
Kosten für neue Gebäudeteile, Außenanlagen, Garagen und Einrichtungsgegenstände sind hingegen nicht absetzbar.
Vermieter können die kompletten absetzbaren Sanierungs- und Instandhaltungskosten innerhalb von zwölf Jahren abschreiben: in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent im Jahr, in den folgenden vier Jahren nochmals 7 Prozent. Das regelt § 7i Einkommensteuergesetz (EStG).
Darüber hinaus können sie auch die Anschaffungskosten abschreiben. Wurde das Gebäude vor 1925 gebaut, beträgt die Jahres-AfA 2,5 Prozent. Jüngere Gebäude sind hingegen 50 Jahre lang mit 2 Prozent abzuschreiben. Der Anteil, der aufs Grundstück fällt, ist nicht abschreibbar und muss aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden.
Ein weiterer Steuervorteil, den Vermieter nutzen können: Nach zehn Jahren können sie die Immobilie verkaufen und den Gewinn steuerfrei behalten.
Auch diejenigen, die die Denkmalimmobilie selbst bewohnen, profitieren von einer hohen Denkmal-AfA. Sie dürfen zehn Jahre lang 9 Prozent, insgesamt also 90 Prozent abschreiben (§ 10f EStG). Anschaffungskosten dürfen sie aber nicht abschreiben.
Nur Eigentümer können die AfA steuerlich geltend machen. Der Kauf der Immobilie muss also komplett abgeschlossen sein.
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