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3. Mai 2022

Neue Regierung, neue Regeln: Der Immobilienkauf soll vereinfacht werden, doch wird er dadurch wirklich lohnend?

Seit Dezember 2021 sitzt in Deutschland jetzt die „Ampel“ am Entscheidungshebel, die neue Regierungskoalition aus SPD, Grünen und FDP. Schon zu Beginn ihrer Amtszeit ist die Regierungsmannschaft von Bundeskanzler Olaf Scholz mit etlichen Herausforderungen konfrontiert. Gleichzeitig hat sie sich im Koalitionsvertrag viel vorgenommen, auch in Bezug auf Immobilien und Wohnen. Was genau verspricht das Regierungsprogramm mit dem Titel „Mehr Fortschritt wagen“ für Mieter, Eigentümer und solche die es möglicherweise noch werden wollen?

Wohnen ist eines der wichtigsten Zukunftsthemen

Dass die Thematik rund um Mieten und Wohnungsbau einen hohen Stellenwert in der neuen Regierung genießt, wird dadurch direkt ersichtlich, dass ein eigenes Ministerium für diese Zwecke geschaffen wurde. Klara Geywitz von der SPD hat die neue Position der Bundesbauministerin inne. Angestrebt ist der Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr. 100.000 Wohnungen davon werden öffentlich gefördert, zudem sollen die Mittel für den sozialen Wohnungsbau sowie die soziale Eigenheimförderung erhöht werden. Darüber hinaus sieht das Regierungsprogramm der Ampelkoalition eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und zusätzliche Investitionszulagen vor. Diverse Strategien rund um serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung sollen die Baukosten im Wohnsegment verringern.

Immobilienkauf günstiger, Besitz aber teurer

Immobilien gelten als vergleichsweise sichere Geldanlage, sie haben sich wiederholt in Krisenzeiten bewährt – wie auch in einem unserer Blogbeiträge nachzulesen ist. Insbesondere aufgrund der Niedrigzinspolitik der vergangenen Jahre sind Immobilien verstärkt in den Fokus vieler Privatpersonen gerückt. Einerseits, da sich Geld nicht mehr zinsbringend auf einem Sparkonto parken lässt, andererseits, weil auch Finanzierungen wesentlich günstiger geworden sind.

Durch die hohe Nachfrage nach Wohneigentum sind die Preise weiter in die Höhe geschossen.
Viele Immobilienbesitzer haben dadurch einen großen Vermögenszuwachs verzeichnen können, doch davon sollte man sich nicht täuschen lassen. Oftmals sind Immobilieneigentümer nur auf dem Papier wirklich reich. Die hohe Inflation führt nämlich vermehrt zu Liquiditätsproblemen bei Selbstnutzern und Kleinvermietern.

Während die Kosten für Energie und Wartungsarbeiten steigen, bleiben die Mieten gedeckelt.
Trotzdem können Immobilieninvestments eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit darstellen. Die neue Bundesregierung plant, zukünftigen Eigentümern mehr entgegenzukommen.

Der Haus- und Wohnungskauf soll günstiger werden, indem höhere Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer und günstigere Finanzierungen den Kapitalaufwand der Anleger verringern. Auch wenn dies Vorteile bringen kann, bleiben die Preise natürlich immer noch hoch und erfordern Kreditabzahlungen über viele Jahre hinweg – und die eigentlichen Kosten folgen erst.

Für Immobilienbesitzer werden nämlich vor allem die strengen Auflagen zur Nachhaltigkeit und Klimaneutralität ins Geld gehen. Gemäß Koalitionsvertrag soll ab 2025 jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent auf Basis erneuerbarer Energien betrieben werden, und Vermieter müssen sich an den Energiekosten ihrer Mieter beteiligen. Zudem ist beim Immobilienerwerb nicht nur die Grunderwerbsteuer relevant. Auch die Erbschaftsteuer kann ein Faktor darstellen, da viele Hausbesitzer ihre Immobilie der nächsten Generation übertragen möchten. Nach Berücksichtigung von Freibeträgen kann die Erbschaftsteuer nur umgegangen werden, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist und die Erben auch unverzüglich selbst die Immobilie bewohnen.

Hohen Kapital- und Verwaltungsaufwand mittels Crowd-Investing umgehen

Themen rund um Wohnungsbau und privater Immobilienbesitz werden von der neuen Regierung hoch gewichtet. Teilweise werden auch Anreize geschaffen, die den privaten Kauf von Wohnraum erleichtern sollen. Trotzdem bleiben die Preise sicherlich auf lange Sicht auf einem hohen Niveau.

Hinzu kommt, wie schon erwähnt, dass nicht nur der Kauf einer Immobilie teuer ist, sondern vor allem der Besitz immer kostspieliger wird: Strenge Umweltauflagen, Beteiligungen des Vermieters an den Heizkosten, steigende Wartungskosten sowie eine Verlängerung der Mietpreisbremse werden erhoffte Erträge von Kleinvermietern stark drücken. Für diejenigen, die nicht viel Eigenkapital binden und über Jahre hinweg die hohen Anforderungen an Immobilieneigentümer erfüllen wollen, ist möglicherweise ein Immobilien-Crowdinvesting die bessere Alternative.

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