Logistik funktioniert nach eigenen Gesetzen

Logistikimmobilien haben in den vergangenen Jahren einen regelrechten Boom erlebt. Jeder, der viel unterwegs ist, wird die Beobachtung teilen, dass die Hallen wie Pilze aus dem Boden geschossen sind – und das zu einem großen Teil auch in eher strukturschwachen Regionen. Dabei handelt es sich längst nicht mehr um schüchtern versteckte kleine Lagerhallen in einem Gewerbegebiet, sondern um technisch ausgefeilte, auffällige und teils riesige Gebäude an prominenten Lagen wie etwa vielbefahrenen Autobahnkreuzen.

Der E-Commerce-Boom war zweifellos und ganz offensichtlich einer der Treiber dieser Entwicklung. Aber nicht nur das: Auch die Globalisierung mit einer immer arbeitsteiligeren Weltwirtschaft, die Just-in-Time-Produktion und -Versorgung sowie die immer ausgefeilteren Lieferketten haben ihren Teil dazu beigetragen. Dieselben Faktoren, die auch zur Explosion des Güterverkehrs in den letzten 30 Jahren geführt haben. Besonders während der Phase extrem niedriger Zinsen waren Logistikimmobilien gleichzeitig auch für Investoren interessant, da sie vergleichsweise attraktive Renditen ermöglichen. Das gilt freilich im Grundsatz auch heute noch.

Doch Logistik ist nicht gleich Logistik. Je nach Branche und Zielgruppe der gelagerten und umgeschlagenen Waren hat das Auswirkungen auf die idealen Standortbedingungen. Die Gegend um Bad Hersfeld beispielsweise ist für große Online-Versandhändler von Interesse, weil man nahezu jedes Ballungsgebiet Deutschlands innerhalb weniger Lkw-Stunden erreichen kann. Für industrielle Zwecke werden andere Standortfaktoren relevant. An Frankfurt am Main führt als Luftfracht-Hub kein Weg vorbei, ebenso wenig wie an den großen Nordseehäfen. Mit der wichtigste Logistikstandort in Deutschland ist jedoch Duisburg. Die Stadt profitiert von mehreren Faktoren: ihrer zentralen Lage inmitten des größten deutschen Industrie- und Ballungsgebiets, vom größten Binnenhafen Europas, von einer direkten Eisenbahnanbindung bis nach China, von der Nähe zu den beiden größten Seehäfen Europas, Rotterdam und Antwerpen und nicht zuletzt von den Flächen, die die Schwerindustrie im Zuge des Strukturwandels hinterlassen hat.

Für bestimmte Produkte benötigen Logistikimmobilien auch besondere Voraussetzungen sowie Genehmigungen. Das gilt zum Beispiel für bestimmte Chemieprodukte und sogenannte Gefahrstoffe. Solche Genehmigungen sind rar und entsprechende Logistikflächen heiß begehrt. Was auf den ersten Blick toxisch klingen mag – wer will schon gefährliche, womöglich giftige Chemikalien bei sich lagern –, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als logische Notwendigkeit. Beispielsweise bedarf es einer Genehmigung zur Lagerung von Gefahrstoff auch bei vielen ganz gebräuchlichen Dünge- und Pflanzenschutzmitteln, die zur Ernährungsversorgung der Weltbevölkerung schlicht unersetzlich sind. Aber geeignete Logistikflächen dafür sind schwer zu finden.

Für Kapitalanleger eröffnen sich dadurch interessante Renditeperspektiven. Aber welcher große Immobilienfonds bietet dergleichen schon für Privatanleger an? Wieder zeigt sich Crowdinvesting als innovative Plattform für spannende Nischen und Geschäftsmodelle wie dieses. Achtstein Invest hat ein Crowdprojekt realisiert, das in eine Logistikimmobilie in Hilden bei Düsseldorf investiert – 40 Kilometer von Duisburg entfernt. Dort werden hauptsächlich Chemikalien für die Agrarindustrie gelagert. Große Agrochemie-Unternehmen wie Bayer und ihre Zulieferer liegen quasi direkt vor der Haustür. Die Kunden vor Ort haben kaum Alternativen. Damit sind hohe Auslastung und konstante Mieterlöse quasi vorprogrammiert.