Crowdinvesting in Immobilien ist noch eine junge Form der Kapitalanlage. Das Investitionsvolumen ist zwar stark gestiegen, aber im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten noch immer gering. Vertieftes Wissen oder eigene Erfahrungen sind bei potenziellen Anlegern selten vorhanden. Und so hört und liest man immer wieder viele pauschale Vorurteile zu diesem Thema. Einige dieser Vorurteile wollen wir an dieser Stelle entkräften.
Das kann man so pauschal nicht sagen. Crowdinvesting ist keine Rechtsform und kein Anlageprodukt für sich, sondern letztlich nur ein besonderer Vertriebsweg, der es Anlegern ermöglicht, sich – im Falle von Crowdinvesting in Immobilien – an verschiedenen Immobilienprojekten direkt zu beteiligen. In den meisten Fällen handelt es sich dabei allerdings um Nachrangdarlehen. Im Vergleich zur erstrangigen Bankfinanzierung sind Nachrangdarlehen in der Tat mit größeren Risiken behaftet. Allerdings sind Nachrangdarlehen deutlich weniger riskant als Eigenkapitalinvestments. Eigenkapital haftet immer zuerst. Die meisten Formen der Immobilienkapitalanlage, beispielsweise offene oder geschlossene Immobilienfonds, sind in der Regel Eigenkapitalinvestments.
Das Umfeld für Projektentwickler ist herausfordernder geworden, das stimmt. Und es kann auch sein, dass es deshalb vereinzelt zu Insolvenzen kommt. Das ist aber keine spezifische Entwicklung bei Crowdinvestments, sondern betrifft den gesamten Markt. Eine kritische Prüfung und eine sorgfältige Auswahl der Projekte und ihrer Entwickler sind und bleiben unentbehrlich – und für gute Crowdinvesting-Plattformen selbstverständlich. Zudem ermöglicht Crowdinvesting wegen der niedrigen Mindestbeträge auch Normalverdienern eine breite Streuung der Risiken über viele Projekte. Der strukturelle Bedarf an Immobilien – vor allem im Wohnbereich – ist nach wie vor gegeben, weshalb weiterhin viele erfolgreiche Projekte realisiert und einzelne Rückschläge absolute Ausnahmen bleiben werden.
Banken sind aus regulatorischen Gründen dazu gezwungen, bei Projektfinanzierungen sehr zurückhaltend zu agieren. Zudem sind die Bewilligungsprozesse langwierig und komplex. Deshalb setzen viele Projektentwickler auf die flexiblere Crowd als zumindest teilweise Finanzierungsalternative. Für manche Entwickler spielt auch die größere Aufmerksamkeit durch die Crowd für ihre Projekte eine Rolle. Von einer Resterampe der Banken kann jedenfalls keine Rede sein. Crowdinvesting ist vielmehr eine Ergänzung zu Bankfinanzierungen oder vereinzelt auch eine Alternative dazu.
Die Regulierung ist nicht so komplex wie bei offenen oder geschlossenen Fonds. Aber auch für Crowdinvestings in Nachrangdarlehen braucht der Emittent eine sogenannte Gestattung der Veröffentlichung des VIB (Vermögensanlagen-Informationsblatt) durch die Finanzaufsicht BaFin. Auch die Crowd muss umfassend und verbindlich über das entsprechende Projekt informiert werden. Die Crowdinvesting-Plattform muss dazu über die notwendige formelle Zulassung als Vertriebsplattform verfügen. Dass die Regulierung insgesamt schlanker ist als bei Fonds, ist eher von Vorteil: Crowdinvestings sind wendiger und zumeist weniger kostenintensiv. So bleibt mehr Rendite für den Anleger.
Grundsätzlich ist es richtig, dass Crowdinvesting in der Regel über Nachrangdarlehen erfolgt und somit dem sogenannten Mezzanine-Kapital zuzuordnen ist. Damit kann es in gewisser Weise eine Scharnierfunktion zwischen dem Eigenkapital des Projektentwicklers und einem klassischen Bankdarlehen einnehmen. Wichtig wird das zum Beispiel dann, wenn das Kreditinstitut aus regulatorischen Gründen keinen größeren Anteil an der Projektfinanzierung übernehmen kann. Institutionelle Investoren haben diese Marktlücke längst erkannt und investieren zum Beispiel über spezielle Kreditfonds viele Milliarden in dieses Segment. Crowdinvesting erlaubt es auch Privatanlegern, mit relativ überschaubaren Summen ebenfalls wie die Profis hiervon zu profitieren.
Die Achtstein Invest AG ist eine Crowdinvesting-Plattform zur transparenten und direkten Beteiligung von Investoren und Kleinanlegern an Immobilienprojekten. Anlegerinnen und Anleger haben die Möglichkeit, auf unkomplizierte Weise eine Kapitalanlage im beliebten Immobilienbereich zu tätigen. Dabei können diese künftig aus einer Vielzahl von Immobilienprojekten auswählen und ab einem Anlagebetrag ab 100 € eine Verzinsung von bis zu 10 % p. a. auf das eingesetzte Kapital erzielen. Achtstein legt dabei Wert auf einen einfachen Investitionsprozess, hohe Transparenz und besondere Sorgfalt bei der Projektauswahl.
